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資料來(lái)源：中指研究院
1.1房企運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的范疇與界定
隨著房地產(chǎn)行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)、快銷售”的開(kāi)發(fā)模式逐步轉(zhuǎn)向“低增速、重運(yùn)營(yíng)”的存量時(shí)代，房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力正經(jīng)歷深刻變革。傳統(tǒng)以土地增值和物業(yè)出售為主的盈利邏輯逐漸弱化，取而代之的是以長(zhǎng)期持有、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為核心的業(yè)務(wù)形態(tài)。這一轉(zhuǎn)型不僅重塑了房企的業(yè)務(wù)范疇，更對(duì)資產(chǎn)價(jià)值挖掘、服務(wù)品質(zhì)提升及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力提出了更高要求。房企運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以下幾個(gè)主要細(xì)分賽道:
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是房企布局最早、最成熟的運(yùn)營(yíng)板塊，主要包括購(gòu)物中心、寫字樓、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心通過(guò)品牌招商、場(chǎng)景營(yíng)造、會(huì)員體系搭建及數(shù)字化營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)客流轉(zhuǎn)化與租金收益的雙增長(zhǎng);寫字樓則聚焦企業(yè)客戶需求，提供定制化辦公空間、商務(wù)配套及產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接，以提升出租率與資產(chǎn)估值:長(zhǎng)租公寓依托標(biāo)準(zhǔn)化管理、社群運(yùn)營(yíng)及增值服務(wù)，在滿足新市民住房需求的同時(shí)，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這類業(yè)務(wù)的核心是“空間運(yùn)營(yíng)+服務(wù)賦能”，通過(guò)持續(xù)迭代內(nèi)容與體驗(yàn)，延長(zhǎng)資產(chǎn)的生命周期。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則是房企服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的典型路徑，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、科創(chuàng)基地等形態(tài)。不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需深度參與產(chǎn)業(yè)招商、企業(yè)孵化、政策對(duì)接及供應(yīng)鏈整合，通過(guò)構(gòu)建“空間+產(chǎn)業(yè)+服務(wù)”的生態(tài)閉環(huán)，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚。
文旅康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是房企探索的重要賽道，結(jié)合旅游度假、醫(yī)療健康、養(yǎng)老護(hù)理等需求，形成復(fù)合型運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景。這類業(yè)務(wù)不僅需要打造特色文旅IP(如主題樂(lè)園、文化小鎮(zhèn))或康養(yǎng)配套(如康復(fù)中心、適老化社區(qū))，更需關(guān)注客戶全生命周期的需求--從短期的休閑體驗(yàn)到長(zhǎng)期的康養(yǎng)居住，通過(guò)持續(xù)的服務(wù)創(chuàng)新增強(qiáng)客戶粘性。部分房企推出的“文旅+康養(yǎng)”綜合體，將醫(yī)療資源與度假設(shè)施結(jié)合，為老年群體提供“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)，同時(shí)兼顧家庭客群的度假需求，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。
總體而言，房企運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的核心在于“長(zhǎng)期持有”與“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”:前者要求企業(yè)轉(zhuǎn)變短期變現(xiàn)思維，通過(guò)資產(chǎn)證券化、REITs等工具盤活存量資產(chǎn);后者則需要依托數(shù)字化技術(shù)、專業(yè)人才及服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的全生命周期管理。在這一趨勢(shì)下，房企的角色正從“開(kāi)
發(fā)商”向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”“生活服務(wù)商”加速轉(zhuǎn)變，而這也將成為未來(lái)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵方向。
1.2各運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域發(fā)展現(xiàn)狀
1.2.1商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
購(gòu)物中心和寫字樓
當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已從“增量開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營(yíng)”階段，商辦用地供應(yīng)持續(xù)減少，增量開(kāi)發(fā)空間日益收窄，前期商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容、激進(jìn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)前過(guò)剩態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，同時(shí)，居民收入和消費(fèi)預(yù)期偏弱，商鋪及寫字樓租賃需求疲軟，導(dǎo)致企業(yè)擴(kuò)張意愿不足，拓展策略整體偏謹(jǐn)慎。
新開(kāi)業(yè)集中式商業(yè):開(kāi)業(yè)數(shù)量連續(xù)四年減少，企業(yè)布局依舊集中核心城市，存量改造項(xiàng)目占比近兩成。2025年全國(guó)共新開(kāi)業(yè)3萬(wàn)方以上集中式商業(yè)296個(gè)，較2024年減少69個(gè)，總建筑面積約2600萬(wàn)平方米，較2024年下降19.6%，自2022年至今新開(kāi)業(yè)數(shù)量逐年減少。增量開(kāi)發(fā)放緩，存量改造成為新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目重要來(lái)源之一，2025年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中存量改造項(xiàng)目占比近20%。2025年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，一二線城市數(shù)量占比約60%，與2024年占比近似，企業(yè)仍延續(xù)聚焦城市的拓展策略，但開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分布與2024年有差異。一線城市中，上海新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量減少10個(gè)，北京、深圳與上年基本一致，廣州增加3個(gè)。二線城市中，成都2025年新開(kāi)業(yè)數(shù)量較上年減少10個(gè)，長(zhǎng)沙、合肥、杭州、廈門、福州、無(wú)錫、溫州減少3-5個(gè)，武漢、天津等7個(gè)城市減少1-2個(gè);西安2025年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較上年增加5個(gè)，重慶、太原較上年增加3個(gè)，青島、濟(jì)南等7個(gè)城市增加1-2個(gè)。
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存壓力猶存，消費(fèi)市場(chǎng)有待進(jìn)一步恢復(fù)。2025年，我國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額50.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.7%，增速較2024年全年加快0.2個(gè)百分點(diǎn)，但6月以來(lái)單月增速連續(xù)7個(gè)月下滑，12月社零總額單月僅增0.9%。短期內(nèi)，在居民就業(yè)和收入預(yù)期偏弱背景下，商鋪市場(chǎng)仍有下行壓力。
商業(yè)街:2025年，服務(wù)消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，尤其是與文旅業(yè)態(tài)相關(guān)的消費(fèi)增速較快，少數(shù)位于核心商圈的城市地標(biāo)性商業(yè)街或具備文旅屬性的商業(yè)街客流和租金仍相對(duì)穩(wěn)健。餐飲收入增速放緩，疊加優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的沖擊，多數(shù)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)承壓，租金下行。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2025下半年，15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪平均租金較上半年下跌0.47%，全年累計(jì)下跌0.81%。
購(gòu)物中心:2025年，消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，但下半年增速明顯放緩。多數(shù)項(xiàng)目仍選擇以價(jià)換量穩(wěn)定出租率，尤其是有新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目入市的商圈，存量項(xiàng)目受競(jìng)爭(zhēng)壓力影響而選擇降低租金。2025下半年，15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈(購(gòu)物中心)商鋪平均租金較上半年下跌0.22%，全年累計(jì)下跌0.34%。
2025年，寫字樓市場(chǎng)整體仍承壓。2025年，部分城市寫字樓供應(yīng)較2024年增加，但需求仍相對(duì)乏力，市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)加劇，寫字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。根據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2025年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.44%，跌幅較三季度擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，全年累計(jì)下跌1.82%，累計(jì)跌幅較2024年全年收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。2026年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.51元/平方米/天，環(huán)比下跌0.5%，跌幅較2025年四季度擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。租戶企業(yè)對(duì)于寫字樓運(yùn)營(yíng)水平、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面的要求將不斷提高，運(yùn)營(yíng)水平對(duì)于寫字樓租金的影響將更加顯著。
長(zhǎng)租公寓
2025年重點(diǎn)城市住宅平均租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。受居民就業(yè)收入預(yù)期偏弱及保租房供應(yīng)增加影響，今年以來(lái)重點(diǎn)城市住宅平均租金延續(xù)小幅下跌態(tài)勢(shì)。根據(jù)50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2025年，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.62%，累計(jì)跌幅較2024年擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。12月，50城住宅平均租金為34.16元/平方米/月，環(huán)比下跌0.60%,同比下跌3.62%。
分梯隊(duì)來(lái)看，各線城市住宅平均租金均下跌，一線城市租金累計(jì)跌幅相對(duì)較小。根據(jù)50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2025年，一線城市住宅平均租金累計(jì)下跌2.67%，跌幅較2024年同期收窄0.2個(gè)百分點(diǎn):二線城市平均租金累計(jì)下跌4.26%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn):三四線代表城市平均租金累計(jì)下跌2.97%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
、政策推動(dòng)下，住房租賃行業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容，規(guī)?；潭忍嵘??！笆奈濉笔展僦?，我國(guó)“租購(gòu)并舉”住房制度建設(shè)持續(xù)深化，保障性租賃住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，“收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租”“非居改租”等政策盤活存量、增加租賃住房供給的同時(shí)為住房租賃企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，《住房租賃條例》出臺(tái)實(shí)施推動(dòng)行業(yè)向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化方向邁進(jìn)。同時(shí)，保租房REITs邁入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)階段，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房積極探索公募REITs發(fā)行路徑，拓寬企業(yè)融資渠道，為企業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的金融支撐。重點(diǎn)城市住宅租金房?jī)r(jià)比持續(xù)提升，住房租賃投資回報(bào)進(jìn)一步改善，吸引更多市場(chǎng)主體積極布局。頭部企業(yè)加快資源整合與業(yè)務(wù)拓展，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。
1.2.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
截至2025年底，全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)總數(shù)達(dá)8.7萬(wàn)家，較2024年增長(zhǎng)6.1%;其中國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)728家、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)2715家，分別同比增長(zhǎng)4.9%、4.4%;全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)總供應(yīng)量達(dá)65.8億平方米，新增供應(yīng)量主要集中在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等科創(chuàng)核心區(qū)域。新增供應(yīng)量依舊高于年去化量，進(jìn)一步加劇同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，租金下調(diào)壓力加劇。為此，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，例如《關(guān)于推動(dòng)科技園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中明確“強(qiáng)化新質(zhì)生產(chǎn)力培育載體功能、推進(jìn)數(shù)智化與綠色化融合、完善產(chǎn)學(xué)研協(xié)同機(jī)制”三大方向政策鼓勵(lì)園區(qū)向“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端化、能源供給低碳化、土地利用集約化、園區(qū)管理數(shù)智化”轉(zhuǎn)型。
特色化、數(shù)智化、零碳化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)構(gòu)全面升級(jí)。其一，新質(zhì)生產(chǎn)力引領(lǐng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)加速向特色化、高端化轉(zhuǎn)型，形成“鏈主引領(lǐng)+生態(tài)協(xié)同”的成熟范式。在全球產(chǎn)業(yè)分工重構(gòu)和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)徹底告別“大而全”的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)向聚焦核心產(chǎn)業(yè)、強(qiáng)化專業(yè)優(yōu)勢(shì)的“特色引領(lǐng)”方向，圍繞某一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈形成“技術(shù)壁壘+規(guī)模效應(yīng)”，或通過(guò)檢測(cè)認(rèn)證、行業(yè)智庫(kù)、專利池等專業(yè)化配套服務(wù)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)黏性。領(lǐng)先園區(qū)正通過(guò)核心技術(shù)壟斷重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈話語(yǔ)權(quán)，如合肥高新區(qū)重點(diǎn)圍繞集成電路、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)，打造具有全球影響力的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。其二，數(shù)字基建帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從生態(tài)構(gòu)建向價(jià)值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變，發(fā)展動(dòng)能全面向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。當(dāng)前數(shù)字基建正從“感知層+平臺(tái)層+應(yīng)用層”的全棧式架構(gòu)，向“數(shù)字孿生+AI大模型+工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”的深度融合方向演進(jìn)，其核心價(jià)值在于通過(guò)數(shù)據(jù)要素的流通與應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)效率的革命性提升。園區(qū)的發(fā)展邏輯也發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，不再將規(guī)模產(chǎn)出作為唯一的發(fā)展重心，而是把創(chuàng)新能力的培育放在首要位置，重點(diǎn)打造創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，通過(guò)建設(shè)研發(fā)中心、孵化器、科技創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)等載體，為企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。其三，“雙碳”目標(biāo)深化下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為區(qū)域綠色轉(zhuǎn)型的核心載體。2025年，環(huán)保政策從全生命周期管理轉(zhuǎn)向零碳目標(biāo)引領(lǐng)，園區(qū)通過(guò)循環(huán)經(jīng)濟(jì)、清潔能源替代等方式降低單位GDP能耗。同時(shí)，零碳智慧園區(qū)成為主流形態(tài)，通過(guò)能源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、建筑低碳化、碳足跡管理等方面實(shí)現(xiàn)碳排放動(dòng)態(tài)監(jiān)控與精準(zhǔn)管理。
雙向賦能的“多向流動(dòng)”和“成本-創(chuàng)新-市場(chǎng)”三維因素驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)移決策，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入?yún)^(qū)域協(xié)同和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的深化發(fā)展階段。2025年，全球供應(yīng)鏈重構(gòu)與國(guó)內(nèi)“雙循環(huán)”戰(zhàn)略的深化推動(dòng)下，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在區(qū)域協(xié)同與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中呈現(xiàn)出顯著的趨勢(shì)變化。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，從“東部向中西部”的單向流動(dòng)，拓展為“雙向賦能、多向協(xié)同”的新格局。一方面，勞動(dòng)密集型和部分中低端制造環(huán)節(jié)繼續(xù)向成本洼地遷移;另一方面，中西部的高端制造環(huán)節(jié)通過(guò)“反向飛地”模式在東部設(shè)立研發(fā)中心，形成“研發(fā)在東部、轉(zhuǎn)化在中西部、制造在全球”的分工體系。例如，廣清兩地已建成“反向飛地”26個(gè)，實(shí)現(xiàn)了廣州研發(fā)資源與清遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)承載能力的深度融合。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“雁陣模型”被徹底打破，技術(shù)密集型環(huán)節(jié)呈現(xiàn)多點(diǎn)擴(kuò)散趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)集聚從物理空間集中轉(zhuǎn)向要素資源的高效配置，跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈分工更加細(xì)化。
2025年，工業(yè)用地推地力度連續(xù)兩年下降，推出、成交均下降。2025年，全國(guó)300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積16.3億平方米，同比下降8.7%;共成交工業(yè)用地14.4億平方米，同比下降6.9%，推出和成交較去年均有小幅下降。
1.2.3文旅康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
文旅地產(chǎn)
2025年，我國(guó)旅游市場(chǎng)繁榮發(fā)展，居民出游熱情持續(xù)增長(zhǎng)、消費(fèi)活力不斷釋放。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2025年，全國(guó)規(guī)模以上文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.4%。2025年，國(guó)內(nèi)居民出游人次65.22億，同比增長(zhǎng)16.2%。2025年，入境游客
15450萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)17.1%。其中，外國(guó)游客入境3517萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)30.6%;中國(guó)香港、中國(guó)澳門和中國(guó)臺(tái)灣居民入境11932萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)13.7%。
2025年末，全國(guó)共有旅行社70354家，星級(jí)飯店7586家。通過(guò)統(tǒng)計(jì)直報(bào)系統(tǒng)報(bào)送和審核的星級(jí)旅游飯店?duì)I業(yè)收入1448.0億元，平均房?jī)r(jià)360.2元/間·夜，平均出租率46.8%。2025年末，全國(guó)共有A級(jí)景區(qū)16994個(gè)，直接從業(yè)人員173.9萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)2.7%、5.2%。全年接待游客75.1億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入5544.9億元，同比增長(zhǎng)11.1%、15.2%。
多重趨勢(shì)重塑景區(qū)度假區(qū)發(fā)展路徑，“文化+科技”成為景區(qū)度假區(qū)提質(zhì)升級(jí)主抓手。第一，文化和科技的協(xié)同創(chuàng)新正在深度重塑旅游景區(qū)的核心體驗(yàn)和消費(fèi)場(chǎng)景。從文化維度上看，旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)正在實(shí)現(xiàn)從資源展示到價(jià)值體驗(yàn)的范式轉(zhuǎn)變，如“只有河南·戲劇幻城”等綜合性文化項(xiàng)目將歷史文化轉(zhuǎn)化為精神消費(fèi)產(chǎn)品。第二，具有資源壟斷性的高品質(zhì)景區(qū)持續(xù)發(fā)揮市場(chǎng)壓艙石作用。依托世界級(jí)或國(guó)家級(jí)自然與文化資源的景區(qū)，以及國(guó)際頭部主題公園品牌，在重要假期依然是各地重要的旅游吸引物。第三，景區(qū)度假區(qū)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)向空間精微化、場(chǎng)景生活化轉(zhuǎn)型。第四，通過(guò)打造“驛站式”服務(wù)樞紐或“住宿+”集群，塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力，如川藏公路沿線的雅安318自駕大本營(yíng)、寧夏的黃河宿集。第五，“情緒價(jià)值”成為影響景區(qū)度假區(qū)消費(fèi)決策、驅(qū)動(dòng)口碑傳播的重要變量。第八，文化、體育和旅游融合發(fā)展愈精愈新，通過(guò)“票根經(jīng)濟(jì)”和全域服務(wù)創(chuàng)新，成功將短期“流量”轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期“留量”，有效激發(fā)了文體旅消費(fèi)市場(chǎng)創(chuàng)新活力。
成熟景區(qū)在東部沿海區(qū)域密度較高。國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)在分布空間上存在明顯的集中特征:東部密集，西部稀疏，自東向西逐漸減少，與胡煥庸線高度一致。胡煥庸線以東地區(qū)集中了超過(guò)全國(guó)93%的人口，全國(guó)超過(guò)三分之二的國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)也聚集于此。在一定程度上，國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)的創(chuàng)建不僅與世界級(jí)的資源稟賦相關(guān)，還與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、水平、客源等有聯(lián)系。具體到各省(含直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán))國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)數(shù)量分布，排名TOP1的省份是江蘇，共有26家;位居第二位的是浙江，共有22家;第三位的是四川和新疆均擁有18家。
1.3房企運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
戰(zhàn)略定位不清晰、高度不夠。其一，戰(zhàn)略缺乏連續(xù)性。多數(shù)房企將運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)定義為"拿地勾兌工具"或"市值管理概念"，勾地成功后投入銳減，導(dǎo)致項(xiàng)目定位頻繁變更、團(tuán)隊(duì)重組，缺乏5~10年的長(zhǎng)期戰(zhàn)略定力。其二，客群與產(chǎn)品錯(cuò)位。對(duì)真實(shí)支付意愿研判不足，常照搬住宅營(yíng)銷邏輯包裝"康養(yǎng)/文創(chuàng)"標(biāo)簽，實(shí)際產(chǎn)品與在地客群需求脫節(jié)。其三，與住宅捆綁過(guò)深。運(yùn)營(yíng)板塊長(zhǎng)期作為住宅開(kāi)發(fā)的輔助部門存在，決策權(quán)、考核指標(biāo)(側(cè)重為住宅溢價(jià)背書)未獨(dú)立，難以形成以NOI(凈營(yíng)運(yùn)收入)和入住率/留存率為核心的業(yè)務(wù)價(jià)值觀。
運(yùn)營(yíng)能力能力不足。其一，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)缺失。住宅開(kāi)發(fā)是"一次性交易"思維，而運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)需"持續(xù)服務(wù)+關(guān)系管理"，房企普遍缺乏醫(yī)療、養(yǎng)老、商業(yè)策劃、社群運(yùn)營(yíng)等專業(yè)基因，缺乏精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系，會(huì)員運(yùn)營(yíng)、場(chǎng)景營(yíng)造、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)能力不足，導(dǎo)致客流轉(zhuǎn)化率低、租戶續(xù)租意愿弱，難以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。其二，核心人才匱乏。康養(yǎng)院長(zhǎng)、專業(yè)護(hù)理員、資深商業(yè)店總等成熟人才供給嚴(yán)重不足，內(nèi)部培養(yǎng)周期長(zhǎng)，如養(yǎng)老院長(zhǎng)通常需3~5年歷練，外部高薪挖角又難融入企業(yè)文化，人員流失率高。其三，標(biāo)準(zhǔn)化與數(shù)字化滯后。除頭部企業(yè)外，多數(shù)房企未建立可復(fù)制的運(yùn)營(yíng)SOP、質(zhì)量評(píng)估體系及客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，各項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，難以實(shí)現(xiàn)品牌連鎖與規(guī)模效應(yīng)。
存在資源約束。其一，資金期限錯(cuò)配。房企缺乏中長(zhǎng)期資金支持，開(kāi)發(fā)貸、公司債多為1~3年中短期，而運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)回收期通常8~15年甚至更長(zhǎng)，在融資收緊背景下極易造成流動(dòng)性擠壓，“借短投長(zhǎng)”風(fēng)險(xiǎn)凸顯。其二，資產(chǎn)過(guò)重、退出難。大量項(xiàng)目為自持，前期建安及改造投入大，目前國(guó)內(nèi)公募REITs在康養(yǎng)領(lǐng)域仍處試點(diǎn)、發(fā)行門檻高，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs雖已起步，但對(duì)資產(chǎn)合規(guī)性、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性要求極高，多數(shù)房企存量項(xiàng)目暫難達(dá)標(biāo)，退出渠道不暢，進(jìn)一步加劇流動(dòng)性壓力。缺乏通暢的退出渠道，導(dǎo)致資產(chǎn)長(zhǎng)期沉淀于表內(nèi)。其三，集團(tuán)授信受限傳導(dǎo)。在行業(yè)信用收縮周期，運(yùn)營(yíng)板塊即使現(xiàn)金流尚可，也常被母公司挪用資金或被整體授信下調(diào)波及，難以獨(dú)立獲得低成本運(yùn)營(yíng)貸款。
盈利較為困難。其一，投資回收期過(guò)長(zhǎng)。持有物業(yè)多需5~8年才能達(dá)到穩(wěn)定出租率與盈虧平衡，旅居項(xiàng)目還受季節(jié)波動(dòng)影響，收益率通常僅3%~6%，遠(yuǎn)低于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)代15%~20%的水平。其二，剛性成本占比高。房企商業(yè)地產(chǎn)普遍呈現(xiàn)“高投入、慢回報(bào)、低彈性”特征:前期建安、招商、推廣投入大，培育期內(nèi)租金爬坡慢，剛性運(yùn)營(yíng)成本占比高，康養(yǎng)業(yè)務(wù)專業(yè)人力、能源、證照保險(xiǎn)等屬剛性支出，且隨人工成本上漲持續(xù)攀升，若收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受當(dāng)?shù)刂Ц赌芰μ旎ò逑拗?，毛利極易被侵蝕。其三，補(bǔ)貼依賴與不可持續(xù)。部分康養(yǎng)項(xiàng)目前期靠床位補(bǔ)貼、開(kāi)業(yè)補(bǔ)助維持賬面，一旦補(bǔ)貼退坡或運(yùn)營(yíng)考核不達(dá)標(biāo)被追回，真實(shí)盈利能力暴露不足。其四，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)?？叼B(yǎng)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)體系未成熟前盲目擴(kuò)張，會(huì)攤薄管理資源、拉低服務(wù)品質(zhì)，反而造成"規(guī)模越大、單店越虧"的窘境。
1.4小結(jié)
房企運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)正經(jīng)歷從“開(kāi)發(fā)商”向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”生活服務(wù)商”的深層轉(zhuǎn)型，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅康養(yǎng)三大核心賽道。商業(yè)地產(chǎn)已從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，租金持續(xù)承壓，但消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)、存量盤活政策及REITs試點(diǎn)落地為行業(yè)帶來(lái)提質(zhì)增效新機(jī)遇。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在保租房供應(yīng)增加與需求偏弱雙重影響下，平均租金繼續(xù)下跌，但投資回報(bào)改善，行業(yè)呈現(xiàn)房企系規(guī)模領(lǐng)先、地方國(guó)企主導(dǎo)保障、創(chuàng)業(yè)系與酒店系專注輕資產(chǎn)的多元格局。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在政策驅(qū)動(dòng)下加速向特色化、數(shù)智化、零碳化轉(zhuǎn)型，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，工業(yè)用地供需雙降，區(qū)域協(xié)同與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成為破局關(guān)鍵。文旅康養(yǎng)地產(chǎn)受益于消費(fèi)升級(jí)與政策支持，2025年國(guó)內(nèi)旅游人次同比增長(zhǎng)16.2%，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)則因老齡化加速升至國(guó)家戰(zhàn)略，政策從“補(bǔ)建設(shè)”向“補(bǔ)運(yùn)營(yíng)”傾斜，推動(dòng)“保險(xiǎn)+醫(yī)養(yǎng)+地產(chǎn)”深度融合。然而，行業(yè)發(fā)展仍面臨四大痛點(diǎn)，戰(zhàn)略層面與住宅開(kāi)發(fā)捆綁過(guò)深;運(yùn)營(yíng)專業(yè)服務(wù)能力不足;資源層面，資金期限錯(cuò)配、資產(chǎn)過(guò)重及退出渠道不暢加劇流動(dòng)性壓力;盈利層面，投資回收期長(zhǎng)、剛性成本高問(wèn)題突出，康養(yǎng)項(xiàng)目還存在補(bǔ)貼依賴及規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，真實(shí)盈利能力亟待驗(yàn)證。